摘要：公共租賃住房有效退出問題已成為制約其政策效果的重要難點。論文以江西省分宜縣為例，采用文獻資料法、問卷調查法和計量分析法，對縣域公共租賃住房住戶的退出意愿進行了分析。結果顯示：公共租賃住房住戶中存在著相當程度的福利依賴心理;提高住戶勞動人口參與比例、增進住戶對運管部門職責、租售并舉政策、獎勵激勵政策、公租房退出政策的了解程度對促進住戶退出公共租賃住房具有正激勵效果;較高樓層滿意度和鄰里關系滿意度的住戶退出意愿相對強烈;較高的住房面積滿意度和基礎裝修滿意度則會抑制住戶的退出意愿。因此，科學分析影響公共租賃住房住戶退出意愿的關鍵因素，強化制定相關管理政策將會有效促進公共租賃住房周轉率的提升。 　　關鍵詞：公共租賃住房;退出意愿;保障性住房;縣域;分宜縣 　　中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A 　　文章編號：1001-9138-(2020)01-0015-22 　　《房地產導刊》是立足廣州的國內外公開發行刊物，創刊四年來目前累計發刊100期，總量500萬冊，已成為華南最具影響力的權威刊物并逐步向北京、天津、重慶等地做強勢發展。 　　1 引言 　　居住問題是重要的民生問題，住房則是家庭實現居住權利的基礎物質載體。我國自推行住房貨幣化改革以來，房地產市場也隨著經濟水平和城市化程度的提升深入發展，面對不斷攀升的城市住房價格水平，保障全體居民住有所居，尤其是中低收入家庭住有所居已成為我國各級政府公共服務中的一項重要職責。雖然我國針對中低收入家庭的住房保障制度建立相對較晚，但近年來發展較快，迄今已形成了以廉租住房、公共租賃住房、經濟適用房和限價商品房為主的四種保障性住房類型。其中，廉租住房和公共租賃住房為租賃性質明顯的保障性住房，前者針對的是城鎮低收入住房困難家庭，后者針對的主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。 　　從形成歷史上看，廉租住房的提法最早出現于1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》中，而公共租賃住房的雛形可追溯于經濟適用住房的出租。2004年建設部等四部委下發的《經濟適用住房管理辦法》允許以政府核定的價格向符合條件的家庭出租經濟適用住房，2007年《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》提出要重點加快建立健全廉租住房制度，2010年國務院分別在《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》和《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》強調要大幅增加公共租賃住房供給方，加快發展公共租賃住房，住建部也于同年出臺《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，大力發展公共租賃住房，培育住房租賃市場。2012年住建部在其制定的《公共租賃住房管理辦法》中規定了公共租賃住房的退出機制，2013年住建部同財政部和國家發改委在其聯合下發的《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》提出從2014年起各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，實行“統一輪候配租、統一申請標準、統一租金補貼”，并軌后二者統稱為公共租賃住房。 　　公共租賃住房作為租賃型保障性住房，具有較強的公共資源性和社會福利性，其目的是為城鎮住房困難家庭提供公共服務，以達到“住有所居”的目的。公共租賃住房的管理工作涉及準入與配租、租金收支、租后管理和退出管理等多個方面，而有序退出是保障其公平善用的重要環節，也對促進住房資源在困難群體之間的有效流動和實現公共租賃住房的政策目標具有重要意義。實際上，在管理實踐中公共租賃住房“只進不退”是管理的難點之一，部分家庭一旦享受到公共租賃住房便滋生了“長期擁有”的念頭，不但形成了福利固化，而且也違背了公共租賃住房公平、合理配置的原則。審計署多次發布的相關審計結果也顯示，存在大量因收入、住房條件發生變化后不再具備保障資格的家庭，仍在享受公共租賃住房福利。因此，本文以公共租賃住房住戶為調研對象，分析影響住戶退出意愿的主要因素，對完善和加強公共租賃住房的管理、實現公共租賃住房設定的政策目標和促進社會公平正義、穩定和諧具有重要的現實意義。 　　2 文獻評述 　　公共租賃住房在歐洲和澳大利亞一般被稱為Social Housing，在北美被稱為Public Housing，新加坡則稱之為Public Rental Housing，其內涵均為政府提供給低收入家庭等弱勢群體的租賃性保障性住房。國外學者對公共租賃住房退出的研究偏重于從個體特征進行解釋，學者們普遍認為影響公共租賃住房退出的因素比較復雜，財務狀況、戶主的種族、年齡、教育水平等因素都會影響戶主的相關決策。在經濟條件方面，家庭收入是測度退出意愿的重要因素，既有學者認為高收入家庭的退出意愿較為強烈，也有學者對此持不同看法。在人力資本方面，較高的教育水平，一定的謀生技能都是促進戶主退出公共租賃住房的因素，而老年人對社區環境的依戀則是抑制其退出公共租賃住房的因素。另外，個人所處的生命周期狀況也是影響公共租賃住房退出的重要因素，尤其是所需撫養孩子的數量、健康水平、家庭的責任及其穩定狀況。在宏觀方面，房屋的區位狀況、居住地的社區治安水平、地區的經濟發展態勢、監管規定的明確性、信用評級系統的完善程度、地區福利水平等因素也被學者們納入公共租賃住房退出意愿的影響因素中。 　　由于受公共租賃住房發展過程和概念形成的影響，國內學術界對住房有效退出問題的研究呈現出從經濟適用房、廉租房的退出問題逐漸過渡到公共租賃住房的有效退出問題的研究脈絡。在退出動力方面，我國保障性住房制度“嚴進寬出”的政策設計導致動態保障效果較差，居住對象的不愿自動退出既影響了政策效果，也增加了政府的保障負擔和成本。保障性住房的退出符合社會資源配置的要求，其政策著力點在于“資源獲利”的合理產權退出和政府強化共有產權下的“合同回購權”。作為屬性特殊的住房類型，應借助博弈理論、產權理論、體制機制創新重構保障性住房退出政策，克服信息不對稱、監管不到位、激勵不到位的缺陷，促成保障性住房進入“高收入者退出，低收入者進入”的動態循環。 　　針對公共租賃住房合同到期退出、違規使用勒令退出和承租人住房條件改善失去資格退出三種方式，調整貨幣化租金補貼方式、建立信用管理制度和完善懲戒機制應當成為公共租賃住房退出執行中的著力點。公共租賃住房退出機制設計上的漏洞、退出條件規定性條文的模糊性、家庭財產信息搜集的不力、退出信息披露制度的不健全以及后續保障政策的不力都成為地方政府執行退出管理工作的重要制約因素。在當前退出機制的效果分析上，有學者認為退出激勵機制是解決問題的關鍵，也有學者認為以自愿退出、強制退出、激勵退出相結合的退出方式可以達到良好的退出效果。在公共租賃住房居住對象角度，有學者認為住戶退出意識淡薄，已經產生了福利固化，針對住戶拒絕配合的原因，認為需要加強對住戶視角下的保障性住房退出問題的研究。從既有研究文獻看，學術界從住戶視角研究公共租賃住房退出問題的成果相對較少，對住戶退出意愿的研究更是不多。李進濤借助計劃行為理論采用李克特量表問卷，運用線性回歸分析法對武漢市中心城區的部分公共租賃住房小區住戶的退出意愿進行了分析，結果顯示個人及家庭特征、住房配置及運行滿意程度以及退出認知等變量對公租房退出意愿產生顯著影響。崔光燦則對上海市廉租住房住戶的退出行為進行了研究，通過分析住戶家庭特征、就業與收入特征、住房保障特征和區域特征對住房退出行為的影響，發現廉租住房住戶的家庭特征顯著影響退出行為，家庭福利陷阱的確存在，合理的租房補貼水平和就業機會的增多對住戶的退出意愿具有重要影響。 　　不難看出，當前學界對公共租賃住房退出問題的研究主要集中在政府制度的形成和政策的管制方面，而從住戶視角進行的研究并不多見，尤其是對住戶退出意愿的分析還存在著不足。古人云：“郡縣治，則天下安”。縣級政府作為連接上層與基層、中央與地方、城市與鄉村的關鍵“節點”，其在我國當前政府治理體系中發揮著重要的承上啟下作用。縣級政府不但承擔著大力發展廉租住房的重要責任，而且也是我國新型城鎮化政策執行的重要落腳點，從住戶角度對縣域層面的公共租賃住房住戶退出意愿問題進行研究，不但有利于科學保護住戶退出心態，制定合理的退出政策，而且對豐富公共租賃住房退出理論研究和促進公共租賃住房資源的公平善用具有重要意義。 　　3 研究數據與方法 　　3.1 研究區域概況 　　分宜縣位于江西省中部偏西，隸屬于新余市，國土面積1389平方公里，截至2017年底全縣共有人口34.4萬，GDP215.83億元，產業結構增加值比為8.1：43.3：48.6，全年財政總收入31.53億元。全縣常住總人口31.65萬人，其中城鎮人口17.54萬人，占比55.4%，鄉村14.11萬人，占比44.6%。2017-2018年間，分宜縣年均銷售商品住房2644套，2017年底的統計結果顯示城鎮住戶人均擁有住房面積34平方米，略低于全國的36.6平方米。分宜縣保障性安居工程建設始于2007年，起初以經濟適用房建設為主，在住建部2010年下發《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》后開始大力建設公共租賃住房，截至2017年完成了全部公共租賃住房新建任務。目前，分宜縣城區范圍共有集中建設的保障性住房小區6個，新建保障性住房5193套，總建筑面積30.07萬平方米，其中公共租賃住房4377套，建筑面積23.38萬平方米。在管理政策方面，分宜縣出臺了《分宜縣保障性住房建設和管理的意見》《分宜縣保障性住房和直管公房使用安全工作細則》《分宜縣城鎮廉租住房租金管理實施辦法》和《分宜縣城鎮公共租賃住房租金管理辦法》等文件，從主管部門職責、建設分配標準、租金標準、租金管理等方面強化了對全縣公共租賃住房的管理。 　　3.2 研究方法 　　從變量角度看，公共租賃住房的退出意愿問題屬于一個典型的二分變量，房屋住戶有繼續入住或者退出兩種選擇，因此可使用離散因變量模型中的二分響應回歸模型分析公共租賃房住戶的退出意愿問題。 　　一般來說，通常采用的二分響應回歸模型有線性概論模型(LPM)、Logit模型和Probit (或Normit)模型三種，由于LPM和Probit模型對自變量的正態性、干擾項的異方差性等模型使用前提假設要求較高，所以本研究使用更為廣泛采用的Logit模型對分宜縣公共租賃住房住戶的退出意愿問題進行分析，其中“0”表示不愿意退出，“1”表示愿意退出。 　　Logit模型的公式如下： 　　(1) 　　式1中，Zi = β1+β2 Xi，Pi為i戶退出公共租賃住房的概率，β為待估參數，Xi為影響i戶退出公共租賃住房的相關因素。綜合國內外有關公共租賃住房退出問題的影響因素分析理論成果，本文擬從住戶特征、管理認知情況、政策知曉情況和物業支持情況四個方面構建影響公共租賃住房退出意愿的相關因素，并設定度量指標如表1所示。研究數據的處理運用SPSS軟件計算，研究方法采用似然比向前逐步法。 　　3.3 數據來源與數據特征 　　根據以上設定的變量，論文采用問卷調查法進行數據收集，調查時間為2019年3月。本次調查以分宜縣的嶺南小區、和美小區、滸塘小區、文教巷小區、沁湖麗園小區和陽光麗景小區6個公共租賃住房小區為調查地點，調查地點涵蓋了分宜縣所有的公共租賃住宅小區。采用分層隨機法選擇調查對象進行入戶訪談和調查，共發放問卷360份，回收342份，問卷回收率95%，其中去掉無效問卷26份，共316份有效問卷作為原始數據樣本，問卷有效率為92%。 　　抽樣結果顯示，在316份有效樣本中，達到公共租賃住房愿意退出的樣本數為174個，不愿意退出的樣本數為142個，分別占抽樣總數的55.06%和44.94%。在所有樣本的分類變量方面，男女戶主比例分別為57.9%和42.1%;戶主婚姻狀況中的未婚、已婚、離異或喪偶比例分別為11.4%、68.7%和19.9%;戶主教育程度中的小學及以下、初中、高中或專科、本科及以上的比例分別為16.8%、56.6%、21.8%、4.7%;戶主職業中以個體戶或自由職業、無業或待業為主，分別占比44.3%、25.9%;戶主健康狀況中的健康、一般、體弱、有重病比例分別為39.6%、42.1%、17.1%、1.3%;戶主家庭月收入主要集中于1000元至4000元的區間上，分別占比22.8%、29.1%、27.2%。在數值變量方面的主要指標描述性統計如表2所示，可以看出分宜縣的公共租賃住房面積并不大，平均面積尚未達到30平方米，住戶對相關政策的認知和居住條件的滿意度平均水平處于一般了解和一般滿意。 　　4 研究結果 　　經過10步迭代計算，模型的似然比向前逐步法回歸結果的基本信息如表3所示。從模型主要信息匯總結果可以看出，模型的P值通過了1%的顯著性水平檢驗，即模型具有統計學意義，也就是說可以用logoit模型分析分宜縣公共租賃住房的退出意愿問題;模型信息摘要中的Cox&Snell R方和Nagelkerke R 方值分別為0.5460和0.7306，說明該模型的擬合效果也相對較好;Hosmer和Lemeshow 檢驗的結果不顯著也證明了以上觀點;分類表中的預測分類結果顯示模型總的回判正確率達到了87.0%，說明模型總體預測效果不錯。 　　方程最終的變量回歸結果如表4所示。可從變量回歸結果中看出，在納入模型進行分析的29個變量中，最終共有10個變量顯著影響了分宜縣公共租賃住房住戶的住房退出意愿，其中屬于住戶特征方面的變量有2個，屬于管理認知方面的變量有1個，屬于政策知曉方面的變量有3個，屬于物業支持方面的變量有4個。在顯著水平估計上，于1%的置信水平下顯著的變量有9個，于5%的置信水平下顯著的變量只有1個;在系數的估計結果中，顯示有2個變量對公共租賃住房戶主的退出意愿產生遏制作用。 　　具體而言，在住戶特征方面，戶主教育程度和家庭勞動人口比兩個變量均在1%的置信水平下顯著，其中戶主教育程度為小學及以下的住戶對公共租賃住房退出意愿的影響顯著，并且其系數為負，這說明與其他學歷較高的戶主相比，小學及以下教育程度的戶主更不愿意退出公共租賃住房;家庭勞動人口比的估計結果顯示，家庭勞動人口比例的提升有利于提高住戶的退出意愿，并且家庭勞動人口比例提升一個百分點將會使退出意愿的比值比提升10.705倍。在管理認知方面，運管部門職責這一變量估計結果在1%的置信水平下顯著，且系數為正，即住戶對運管部門職責了解程度的提升將會增強其退出意愿，其比值比的提升倍數為1.084。在政策知曉方面，租售并舉政策、獎勵激勵政策和公租房退出政策均在1%的置信水平下顯著，并且住戶對以上政策了解程度的加深會提升其退出意愿，三個變量的比值比提升倍數分別為1.058、1.065和1.040。在物業支持方面，居住面積滿意度、樓層滿意度、鄰里關系滿意度三個變量在1%的置信水平下顯著，基礎裝修滿意度在5%的置信水平下顯著，其比值比提升倍數分別是0.965、1.032、1.047和0.939，然而居住面積滿意度和基礎裝修滿意度的系數估計值為負，這說明住戶對公租房居住面積的滿意程度和基礎裝修滿意程度的提升將會抑制其退出公租房的意愿。 　　在物業支持方面值得注意的是，樓層滿意度和鄰里關系滿意度對住戶的退出意愿估計系數為正，這與基本認知似乎有些不符。一般而言，樓層滿意度高、鄰里關系和睦的住戶應當更不愿意退出公共租賃住房，但是本研究卻發現這一類型的住戶具有較強的公共租賃住房退出意愿。實際上，在調研中筆者也發現，在半熟人社會的縣城中，居住樓層較好的住戶一般都是政策紅利的先得群體，該群體一般經濟條件相對較好、社區關系也較為融洽，所以其達到公共租賃住房條件以后的退出意愿也較為強烈。 　　5 結論與討論 　　在我國城市化持續推進和政府大力發展公共租賃住房的時代背景中，縣城不但是落實政府住房保障政策的“主戰場”，而且也是持續推進城鎮化的重要“節點”，這一特征在中部地區尤為明顯。本文以江西省分宜縣為例，在實地走訪和抽樣調查的基礎上，構建logit模型對該縣公共租賃住戶的退出意愿進行了分析。研究結果顯示，在抽樣的316戶中，有44.94%的住戶即使在達到公共租賃住房退出條件的情況下也不愿意退出公共租賃住房，這說明該縣公共租賃住房住戶的確存在相當程度的福利依賴心理;在正激勵方面，戶主教育程度、家庭勞動人口比、運管部門職責、租售并舉政策、獎勵激勵政策、公租房退出政策、樓層滿意度、鄰里關系滿意度對住戶的退出意愿具有顯著的正影響;在負激勵方面，較高的居住面積滿意度和基礎裝修滿意度將會強化住戶的福利依賴思想制約住戶公共租賃住房的退出意愿。 　　從公共租賃住房的管理上看，一是要采取多種形式提高家庭收入，減少住戶對公租房的依賴程度;二是政府為低收入群體提供教育和就業培訓，提高其勞動參與率，增強就業競爭力和改善就業質量;三是運管部門應加大對公租房相關政策的宣傳，加強對住戶的思想和心理進行引導。在調查中發現，分宜縣租賃公共住房的住戶教育水平普遍不高，七成以上的戶主為初中及以下學歷，其對公共租賃住房對退出政策相當缺乏了解，所以著力宣傳公共租賃住房的退出政策、執行情況，有利于化解運管部門的工作阻力和修正公共租賃住房住戶對政策的認知偏差，從而促使住戶在達到退出條件后自愿退出公共租賃住房。 　　公共租賃住房作為政府保障性住房的主要組成部分，是住房保障工作成果的重要體現。其有效退出問題一直是公共租賃住房管理中的一個工作難點，也是影響住房資源公平善用的主要癥結所在。論文在實地考察的基礎上，通過構建指標體系和計量模型對分宜縣公共租賃住房住戶的退出意愿問題進行了分析，并診斷出若干影響住戶退出公共租賃住房的因素，同時該指標體系和方法也可用以分析其他縣域。另外，縣域住房管理部門還可以根據模型分析的結果找出當地公共租賃住房退出問題的部分癥結所在，強化管理政策，從而有效促進公共租賃住房周轉率的提升。 　　參考文獻： 　　1.毛小平 陸佳婕.并軌后公共租賃住房退出管理困境與對策探討.湖南科技大學學報(社會科學版).2017.20 　　2.鄭瑩 于驍驍 祝曉楠.公平視域下公共租賃住房制度的路徑實現.河南社會科學.2014.22(09) 　　3段亞男.公共租賃住房管理的國際實踐及啟示.探索.2017.05 　　4.Hulse K， Milligan V.Secure Occupancy：A New Framework for Analysing Security in Rental Housing[J]. 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