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【房地產開發項目可行性分析開題報告】
在目前全球性金融危機大環境下，政府調控政策的延續性和影響力、房地產市場走勢等，都存在著很大的不確定性，這些都會對準確判斷市場形勢、建設周期、成本估算造成較大影響和困難。
(一)研究的背景和目的
自1998年以來，我國房地產開發投資增長總體平穩，一直以CDP增長速度的2-3倍增長，房地產業對經濟增長的貢獻率保持在2個百分點以上，房地產業和建筑業增加值占GDP的比重超過10%，這標志著房地產業在宏觀經濟中的支柱產業地位已經確立起來。隨著國家“抑制過熱”政策的實施，全國房地產開發投資增幅由 2003年的 30.3%，逐步回落到 2004年的28.1%、2005年的19.8%、2006年的21.8%;但2007年投資增幅又有所上升，達到30.2%。由于受國際金融危機以及國內“抑制過熱”政策疊加、住房保障制度的推進、經濟進入調整期等因素的影響，2008年下半年，出現漲幅下降的趨勢，全國房地產開發投資額同比增長從1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。盡管如此，漲幅的絕對值仍在20%以上，可見在國家“保增長”政策下，房地產開發投資并沒有出現過大的波動，仍維持了相對穩定的增長速度。
據國家2009年《經濟藍皮書》預測，2009年，房地產市場將步入較長時間的調整期，需求方短期內難以走出觀望，開發企業將會迎來一輪“洗牌”。
隨著濰坊市經濟持續快速發展，區域經濟綜合實力迅速增強，居民對生活和居住水平有了新的需求。濰坊市為了改善和提高市內客商及居民住房條件，提高高新技術產業開發區軟環境，為開發區招商引資項目提供好的平臺和環境，也成為當前經濟發展的首要任務。為此，市政府一直在不停地思索并完善房地產開發，根據城市建設總體規劃和住房供求矛盾及商業發展需要，確定九龍居房地產項目由濰坊城建公司負責組織實施開發。
然而，房地產投資收益與風險并存，對房地產開發企業來說，隨著行業的發展，資金更加密集，單個項目投人更大，風險更高。為了規避風險，獲取與提高利潤，開發企業對投資前期的可行性研究和項目論證工作更加重視。但是，與我國房地產高速發展相比，房地產開發可行性研究的理論與實踐較為滯后，缺少成熟的理論作為指導，國家對此還沒有出臺詳細的規范性文件，房地產開發可行性研究在我國還不夠規范與科學，必須予以加強。特別是在當前經濟形勢和房地產市場發展尚不明確的情況下，項目投資的不確定因素較多，風險較大，對項目可行性研究要求較高，要求必須對宏觀與區域的市場的動態發展有準確的戰略把握。
本文旨在運用現代項目管理有關可行性分析的理論和方法，遵循項目評價的一般原則和過程，著重結合當前全球金融危機下的房地產市場情況，從項目的市場可行性、技術可行性、經濟可行性的角度，對房地產項目可行性研究的關鍵因素進行分析，探討出一種較為具體的、實用的房地產項目可行性分析及管理方法體系，進而就濰坊九龍居房地產開發項目的可行性進行全面分析，得出該項目可行性研究結論。同時，有針對性地提出一些完善房地產項目可行性分析研究的建議，為企業能夠在當前特殊大環境下正確做出項目開發決策提供幫助和參考。
(二)選題意義
可行性研究是指在具體實施某一投資建設方案前，對擬建項目在市場上、工程上、經濟上的可行性進行論證、研究和評價。可行性研究是房地產項目開發活動中最基本的、首要的工作，也是開發項目投資決策的基礎。房地產項目具有投資額大、風險高、建設和運營周期長等特征，受自然、社會、經濟、心理等因素的影響大，一旦決策失誤就會給投資者帶來巨大的甚至毀滅性的損失。隨著我國房地產市場的日趨成熟，靠投機獲取暴利的時代已經過去。現在，一個房地產開發項目投資決策的成功與否，越來越取決于項目前期的可行性研究。因此，有必要加強我國房地產項目可行性分析的研究，為房地產企業做出正確的投資決策提供較為完整、科學、有效的理論方法指導。
九龍居房地產開發項目建設符合國家相關的產業政策，特別是最近我們國家為拉動內需應對金融危機而出臺的十項措施之首就是加快建設保障性安居工程，面向房地產業的9000億元投資計劃和適度寬松的貨幣政策為該項目的實施提供了良好的資金籌措環境;符合濰坊經濟結構調整的需求，將極大的促進濰坊市第三產業等的發展，安置富余勞動力就業，提高居民的收入，促進經濟結構的調整，拉動經濟增長;符合濰坊市中心城區的規劃要求，有利于改善當地居民的居住條件。
同時，由于九龍居房地產開發項目投資規模和時間跨度較大，投資效果不單對開發企業具有絕對重要的意義，而且也是決定本公司發展前景的關鍵性因素。因此，對該開發項目進行可行性分析研究，對項目的順利實施具有決定性意義。
綜上所述，這項應用研究具有重要的理論和現實意義，可以為濰坊城建公司后續項目及我國類似項目的開發提供借鑒和參考。同時，也為我國房地產項目可行性研究在理論及其應用的完善提出一定見解。
主要研究內容、方法、論文框架結構及進度安排
(一)國內外研究現狀
1、國外研究現狀
可行性研究工作是在本世紀前葉隨著經濟和管理科學的發展而產生的，至今己有七十多年的歷史。早在20世紀30年代，美國在開發田納西河流域時，就開始把可行性研究列入開發程序，成為工程項目規劃的重要階段，使工程建設穩步發展，取得了明顯的經濟效益。二次世界大戰后，可行性研究隨著科學技術突飛猛進的發展而得到了不斷充實和完善，逐步形成一門保證實現工程建設最佳經濟效果的綜合性科學。
目前，不但西方國家把可行性研究作為工程項目投資決策的重要手段，中東地區、亞洲一些發展中國家也都開展了可行性研究。世界銀行等國際金融組織，已把可行性研究作為申請工程項目貸款的依據。其發展過程中主要著作包括：經濟合作與發展組織(OECD)《發展中國家工業項目分析手冊》，經濟學家林恩•斯奎爾(L.Squrie)和范德塔克(H.G.vandertak)合著的《項目經濟分析——影子價格的推導和估算》，約翰•漢森撰寫的《項目評價使用指南》等;其中，1978 年聯合國工業發展組織(UNIDO)編寫了《工業可行性研究手冊》，1980年又編寫了《工業項目評價手冊》，這就為世界各國特別是發展中國家開展工程建設可行性研究提供了較為完備的參考資料，同時也為在國際上推行可行性研究工作創造了條件。
房地產開發可行性研究是可行性研究理論和方法在房地產開發項目上的具體運用，最早也是出現在20世紀30年代的美國。現在房地產開發企業也越來越重視可行性研究的作用，將它視為房地產項目投資決策前必須認真完成的工作。在房地產項目可行性研究中，吸收了遙控遙測技術、計算機軟件技術等科學技術的最新成果，運用了經濟計量學、數量經濟學、技術經濟學、市場預測學、系統論等方面的最新經濟理論成果，用于科學預測房地產項目的經濟效益;同時，還吸收了企業管理理論、房地產營銷理論和施工組織管理等現代管理科學理論，用以降低投資成本提高投資收益率。
國外一些專家和學者分別從房地產的區位選擇、資金籌措、投資成本和收益、投資風險不確定性等方面闡述和論證房地產項目投資的可行性。
例如：①W.Behrens 和P.M.Hawranek認為可行性研究是房地產投資決策的重要依據，是投資分析中的重要環節，可行性研究是一個繁雜的系統工程，因此可行性研究是一個反復優化過程。
②Gaglon E.Greer和Micher D.Farred(1993)認為在房地產可行性研究中要對風險有足夠的認識，以免出現決策失誤。并把風險分成財務風險(financial risk)、可保風險(insurable risk)和經營風險(business risk)三類，要求在可行性研究中要加以重點考慮。
③Arthur J.Keowr(1993)認為在房地產項目可行性研究中對不確定性因素分析時，可以采用概率分析法來測算風險的大小以及對項目的影響程度。
④一些學者在可行性研究中，對房地產項目進行經濟評價時，采用OECD(或L-M)法、WB(或ST)法、UNIDO法、UNIDO-IDCAS法。此外，聯合國工業發展組織(UNIDO )、國際復興開發銀行等世界性組織，經濟合作與發展組織(OECD),亞洲開發銀行等區域性經濟組織，分別編寫了包括房地產項目在內的投資項目可行性研究教材。經過幾十年的發展，可行性研究的理論與實踐在國外己經比較成熟。
2.國內研究現狀
在我國，房地產項目可行性研究起步于20世紀70年代末，主要是由政府倡導發起、加以推廣的。1981年國務院《技術引進和設備進口工作暫行條例》中明確規定：所有新建、擴建大中型項目，都要在經過反復周密的論證和比較后，提出項目可行性研究報告;國家計委正式發文，明確規定“把可行性研究作為建設前期工作中的一個重要技術經濟論證階段，納入基本建設程序”。
1983年國家計委又頒發了《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》，進一步明確了可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查辦法，把可行性研究作為編制和審批項目設計任務書的基礎和依據。1987年，為了推進建設項目經濟評價工作的開展，實現項目決策科學化、民主化，減少和避免投資決策失誤，提高投資經濟效益，國家計委又頒發了《建設項目經濟評價方法與參數》，要求在大中型基本建設項目和限額以上技術改造項目中貫徹實行，又進一步提高了我國可行性分析工作的科學化、程序化水平。
進入20世紀90年代，隨著國民經濟的迅速發展，國家宏觀投資環境發生了巨大的變化，投資建設領域出現了許多新情況、新問題。為此，國家計委及時收集全國各地在進行建設項目經濟評價中的經驗以及暴露的問題，于1993 年4月，國家計委和建設部聯合頒發了《關于建設項目經濟評價工作的若干規定》。為規范和指導項目前期可行性研究工作，2000年9月，建設部頒發了《房地產開發項目經濟評價方法》，國家發展計劃委員會于2002年頒發了《投資項目可行性研究指南》，這都是指導我國房地產開發項目可行性分析工作的主要文獻。目前可行性研究己列入我國基本建設程序。
除了由政府倡導發起外，國內一些學者對房地產項目可行性分析也進行了研究：
①安力在《房地產開發可行性分析售價預測方法淺析》(1995.4)中，認為正確、合理的預測房地產的售價是房地產可行性分析的重要環節，提出采用市場比較法和收益還原法來確定房地產的銷售價格是比較合理的、可行的。
②閻小燕在《房地產投資可行性研究中的區位分析》(1999.5)中，認為區位分析是房地產投資可行性分析中至關重要的因素，并建議要根據上風口發展理論、高走理論、近水發展理論和沿邊發展理論，從整個城市布局、城市規劃的角度來考慮地塊投資的利弊。
③陳傳釗在《房地產項目可行性研究中信息系統的應用探討》(1997.3)中，認為在進行房地產項目可行性研究時需要運用很多的信息數據，建議采用計算機等高科技手段，并提出了可行性分析計算機軟件程序的設計思路。
④梁爽在《房地產投資可行性分析中的成本及投資估算》(2001.9)中，分析了房地產開發成本的構成，并提出了行業平均水平估算法、近似估算法等房地產投資成本的估算原理和方法。
⑤張先玲在《論加強房地產項目可行性分析特殊性的研究》(2001.12)中，從可行性分析的一般性問題和房地產項目可行性分析的特殊性角度闡述了房地產項目開發的風險性，認為科學性分析、合理預測、及時采取措施積極應對是規避房地產開發風險的有效方法。雖然在我國房地產項目可行性研究取得了長足的進展，也獲得了較明顯的經濟、社會效益，許多國內學者也進行了理論方面的研究嘗試，但是同西方研究成熟國家相比，我國的房地產項目可行性研究還處在起步的初級階段。
(二)主要研究內容及研究方法
1、研究的技術路線
可行性分析理論概述→房地產項目可行性分析的步驟流程和內容→濰坊九龍居房地產開發項目的基本情況→該項目可行性分析(包括市場可行性、技術可行性、經濟可行性等方面)→項目可行性分析結論→項目開發方案存在的問題及建議。
2、主要內容
本論文由以下五部分組成：
第一部分，緒論。主要交代本論文研究的背景、目的和意義，系統地回顧房地產項目可行性分析研究的發展軌跡、國內外相關研究的現狀。
第二部分，相關理論概述。主要交代房地產項目可行性分析的概念、作用、規范的可行性分析所應采取的步驟與內容，分析房地產項目可行性分析的一些較為成熟的理論和方法，剖析其核心環節的關鍵行為。
第三部分，介紹濰坊九龍居房地產開發項目的基本情況，包括項目概況、開發企業基本情況、建筑規劃設計方案、項目開發計劃等。
第四部分，結合當前世界金融危機影響下的房地產市場發展面臨的嚴峻態勢，以及中央及地方政府出臺的各項拉動內需舉措所帶來的機遇，應用本文的相關原理及理論，對濰坊九龍居房地產開發項目進行可行性分析，得出項目可行性分析的結論及開發的建議。這是論文的重點部分。
(1)項目市場分析是根據擬開發項目的設想，在對相關市場的現狀及發展變化的過程進行充分的調查研究的基礎上，就相關市場及產品的未來以發展趨勢做出合理的預測估計，并分析項目建成后可能的市場表現。主要包括市場調查和市場預測兩個方面的工作。這是可行性研究的先決條件和前提，它決定了項目開發的必要性，是項目能否成立的最重要的依據。
本文遵循從宏觀到微觀的順序，在進行充分的房地產形勢及市場情況調查的基礎上，對本項目的市場進行深入分析，通過對項目目標產品的市場容量、價格、競爭力以及市場風險進行分析預測，主要從產品定位、價格定位和目標客戶群定位三個方面論證本項目市場定位的可行性。
(2)技術方案和建設條件是可行性研究的技術基礎，它決定了項目技術上的可行性。本文分析該項目建筑工程技術設計方案，根據先進性、適應性、安全可靠性和法規適應性原則，著重從規劃設計方案(包括項目總體布局、交通組織、建筑結構、水電配置)、工程進度計劃安排、環境評價、營銷方式等方面，論證本項目的技術可行性。
(3)經濟評價是根據國家經濟和社會發展戰略以及行業地區發展規劃要求，計算項目的效益和費用，通過多方案比較，對擬建項目的財務可行性和經濟合理性進行分析論證，做出全面的評價，為項目科學決策提供依據。根據評價的目的和范圍的不同，項目經濟評價分為財務評價和國民經濟評價兩部分。對經濟效果的分析和評價，是決定項目應否投資的關鍵，也是項目可行性研究的核心部分。
本文將采取定性和定量分析相結合、動態分析和靜態分析相結合的方法，測算項目的基本財務經濟數據，考察項目的盈利能力、清償能力等財務狀況，并對項目投資的經濟效益進行評估，得出本項目在經濟方面是否可行的結論。同時，從敏感性分析、盈虧平衡分析等方面對項目進行不確定性分析。
第五部分，研究結論和展望。對項目開發的可行性進行總結性分析，形成濰坊九龍居房地產開發項目可行性研究報告，并提出論文研究的意義。特別是針對目前銀行緊縮信貸規模、房地產市場整體下滑、政府宏觀調控政策加大的情況，為相關企業的階段性發展提供一定的理論支持。
3、主要研究方法
(1)運用文獻閱讀和調查訪問相結合的方法，對房地產項目可行性分析理論進行系統分析論述，作為本論文正確的理論和方法基礎;采取問卷、訪談、抽樣、座談會等形式，進行詳細的調查取證，取得第一手數據資料，較為全面地把握新的經濟形勢下房地產市場狀況、區域內房地產開發項目的現狀和發展趨勢，為項目研究和論文寫作提供準確的研究數據。
(2)運用SWTO分析，對該項目的開發環境、競爭對手的相對優勢和劣勢、項目發展的機會和面臨的威脅等進行全方位的對比分析，得出該項目在市場定位方面是否合理可行的結論。
(3)運用成本法和市場法分析本項目定價的合理性，并運用定性分析和定量研究相結合、動態指標和靜態指標相結合的分析方法對項目的盈利能力、償債能力、抗風險能力進行分析，得出該項目在經濟方面是否可行的結論。
(4)利用一定的技術手段找出項目的關鍵部分，從項目風險及風險控制成本方面對項目進行可行性分析，做好項目的事前控制。
(三)論文框架結構
第1章 緒論
1.1選題背景與研究意義
1.2國內外房地產項目可行性研究現狀
1.3研究思路和方法
1.4研究內容和論文架構
第2章 房地產項目可行性研究理論分析
2.1房地產項目可行性研究的概念和作用
2.2房地產項目可行性研究的理論依據
2.3房地產項目可行性研究的主要內容和方法
2.4本章小結
第3章 濰坊九龍居房地產開發項目概述
3.1項目背景分析
3.1.1項目概況
3.1.2企業簡介
3.2項目規劃設計方案
3.3項目開發計劃
3.4本章小結
第4章 濰坊九龍居房地產開發項目市場分析
4.1政策與宏觀形勢分析
4.2濰坊市房地產市場現狀分析
4.3項目周邊概況與競爭個案分析
4.4項目SWOT分析
4.5項目的市場細分與定位
4.6本章小結
第5章 濰坊九龍居房地產開發項目技術可行性分析
5.1項目建設條件分析
5.2項目工程技術方案分析
5.3項目實施進度安排與控制
5.4本章小結
第6章 濰坊九龍居房地產開發項目的經濟效益評價
6.1項目綜合成本估算與資金籌措
6.2項目的損益分析與效益評價
6.3項目的不確定性分析
6.4本章小結
結論
1、項目可行性研究結論及相關建議
2、房地產項目可行性研究的建議與展望
(五)研究過程中可能遇到的困難和問題及解決的措施
在目前全球性金融危機大環境下，政府調控政策的延續性和影響力、房地產市場走勢等，都存在著很大的不確定性，這些都會對準確判斷市場形勢、建設周期、成本估算造成較大影響和困難;同時，消費者持幣觀望心理增強、經濟形勢波動造成的消費群體變化等，都會對市場目標的確定產生影響。
為此，在研究過程中，須特別注意市場調查方法的采用、資料的查詢和信息的掌握，特別是時刻關注政府調控政策、經濟形勢變化對國內房地產市場的影響。
五、課題進行的方式、場所、所需儀器設備及經費
在導師的精心指導下，借助于濰坊學院圖書館較為齊全的圖書資料和網絡信息，廣泛收集文獻資料、調查研究，參加有關研討活動，在不斷考察、學習、研究中，深入分析當前經濟形勢和房地產市場發展趨勢，分析論證開發項目可行性研究方案，完成學位論文。
場所：哈爾濱理工大學、濰坊學院
所需儀器及設備：計算機、打印機各一臺
經費：調研差旅費：2000元
圖書資料：1000元
小型會議費：1000元
打印、復印費：500元
六、參考文獻
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