摘 要： 城市快速發(fā)展，科技不斷進(jìn)步，測(cè)量手段也更加豐富，外業(yè)效率大大提高。本文從本單位測(cè)繪工作中遇到的問(wèn)題著手分析，結(jié)果表明利用RESS系統(tǒng)軟件能大大提高測(cè)繪作業(yè)工作效率，并實(shí)現(xiàn)信息存儲(chǔ)與共享，便于管理。對(duì)其他房地產(chǎn)測(cè)繪單位的技術(shù)開發(fā)具有一定的參考和借鑒意義。
關(guān)鍵詞： 房產(chǎn)測(cè)繪; 問(wèn)題; 解決方案; 應(yīng)用;
《中國(guó)測(cè)繪》(雙月刊)1992年創(chuàng)刊，作為國(guó)家測(cè)繪地理信息局主管、中國(guó)測(cè)繪宣傳中心(中國(guó)測(cè)繪報(bào)社)主辦的公開發(fā)行的行業(yè)期刊，承擔(dān)著面向全國(guó)測(cè)繪系統(tǒng)、行業(yè)、企業(yè)宣傳黨的方針政策，宣傳國(guó)家法律法規(guī)。
0、前言
隨著城市的快速發(fā)展，科學(xué)技術(shù)日新月異，測(cè)繪行業(yè)也發(fā)生了翻天覆地的變化。房產(chǎn)測(cè)量由最早的拉卷尺測(cè)量手工繪圖，到后來(lái)的激光測(cè)距儀測(cè)量電腦繪圖，再到現(xiàn)在的無(wú)人機(jī)航測(cè)、GPS-RTK測(cè)量，系統(tǒng)自動(dòng)處理數(shù)據(jù)成圖。先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)帶動(dòng)了測(cè)繪的飛速發(fā)展，而測(cè)繪的發(fā)展也為城市的快速發(fā)展提供了有力的保障。城市的快速發(fā)展，也帶動(dòng)房地產(chǎn)和土地價(jià)格居高不下，而房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果直接關(guān)系到權(quán)利人的切身利益，同時(shí)也是房產(chǎn)管理部門管理的依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)量同時(shí)具有法律性、規(guī)范性、科學(xué)性和權(quán)威性的特點(diǎn)，因此房產(chǎn)測(cè)繪必須嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，交付經(jīng)得起反復(fù)驗(yàn)證的測(cè)量數(shù)據(jù)。
1 、房產(chǎn)測(cè)繪工作問(wèn)題分析及解決方案
1.1 、問(wèn)題分析
1.1.1 、數(shù)據(jù)問(wèn)題
在傳統(tǒng)的測(cè)量工作中，我們一般用AutoCAD軟件來(lái)繪制房產(chǎn)測(cè)繪工作底圖，利用面域及查詢功能來(lái)測(cè)算相關(guān)戶室及功能區(qū)的面積，查詢完面積需要手動(dòng)輸入到相關(guān)報(bào)表中進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，由于數(shù)據(jù)很多，有時(shí)難免出現(xiàn)數(shù)據(jù)輸錯(cuò)的問(wèn)題，而在質(zhì)量檢核的過(guò)程中如果對(duì)每一個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行核驗(yàn)，也將占用大量時(shí)間，效率低下。一旦將錯(cuò)誤數(shù)據(jù)的成果提供給委托方，勢(shì)必造成不可預(yù)計(jì)的損失。
1.1.2、 制圖及打印問(wèn)題
當(dāng)一幢樓有幾百戶或者一個(gè)地下室有幾百甚至上千個(gè)車位需要制作分戶圖紙時(shí)，它們的工作量是巨大而繁瑣的，同時(shí)也可能存在漏分戶圖、重復(fù)分戶圖及錯(cuò)誤數(shù)據(jù)分戶圖的可能。面對(duì)成百上千的圖紙，打印工作也是極其重復(fù)繁瑣，也可能出現(xiàn)漏打印的情況。一旦出現(xiàn)這些問(wèn)題，委托方還要多跑一趟進(jìn)行補(bǔ)圖或者更換，給委托方帶來(lái)不必要的麻煩。測(cè)繪單位也要重新檢查核對(duì)，進(jìn)行更正，增加工作負(fù)擔(dān)。
1.1.3 、質(zhì)檢問(wèn)題
傳統(tǒng)工作模式下，測(cè)繪人員將工作草圖，完成的計(jì)算圖紙和房產(chǎn)報(bào)告及電子檔案提交質(zhì)檢人員進(jìn)行審核，審核人員要花費(fèi)很大的精力對(duì)每一個(gè)戶室及功能區(qū)進(jìn)行面積核對(duì)，檢查是否有重疊、重復(fù)及漏算，同時(shí)對(duì)報(bào)表中的面積填寫是否與圖紙面積一致進(jìn)行人工查驗(yàn)，分?jǐn)倲?shù)據(jù)是否準(zhǔn)確進(jìn)行重新計(jì)算。相當(dāng)于重新測(cè)算了一遍，工作效率不高。而且也可能出現(xiàn)個(gè)別數(shù)據(jù)錯(cuò)誤，但人工檢查沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，這樣勢(shì)必造成成果質(zhì)量問(wèn)題。
1.1.4、 存儲(chǔ)與管理問(wèn)題
傳統(tǒng)工作模式下，單位建立一個(gè)總服務(wù)器，其實(shí)就是一個(gè)容量巨大的硬盤，服務(wù)器和單位每一臺(tái)電腦聯(lián)網(wǎng)，在這個(gè)硬盤上根據(jù)需要建立若干個(gè)文件夾，主要包括工作庫(kù)文件夾、成果數(shù)據(jù)庫(kù)文件夾及個(gè)人文件夾等。根據(jù)工作需要，在相應(yīng)的文件里進(jìn)行數(shù)據(jù)的上傳及搜索下載。由于沒(méi)有嚴(yán)格的管理程序及權(quán)限設(shè)置，上傳下載及刪除文件隨意性大，導(dǎo)致整個(gè)服務(wù)器病毒傳染嚴(yán)重，文件缺失嚴(yán)重，尤其是一些年代稍微久遠(yuǎn)的檔案，往往查詢不到或者不夠完整。同時(shí)由于每個(gè)工作人員命名及存儲(chǔ)檔案不夠統(tǒng)一規(guī)范，當(dāng)某個(gè)人離職后，其他人在服務(wù)器上很難快速查找到離職人員相關(guān)業(yè)務(wù)存儲(chǔ)的位置，甚至存在查詢不到的情況，這就造成了后續(xù)工作的不便，也對(duì)整個(gè)單位的管理工作造成困擾。
1.2、 解決方案
為了解決以上問(wèn)題及適應(yīng)城市的快速發(fā)展和工程建設(shè)領(lǐng)域即將推行的多測(cè)合一的需要，本單位于2018年委托廣東南方數(shù)碼科技股份有限公司進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪系統(tǒng)(Real estate survey system)的開發(fā)，并積極組織筆者和其他技術(shù)人員參與到新系統(tǒng)的測(cè)試中，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)調(diào)整解決，為系統(tǒng)的順利開發(fā)完成提供了有力保障。此軟件可以同時(shí)處理土地和房產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。有效解決了業(yè)務(wù)管理松散，工作效率低下的問(wèn)題。成功將計(jì)算，分?jǐn)偅蓤D，出報(bào)告集成在一個(gè)系統(tǒng)里面，避免了手動(dòng)輸入成圖及報(bào)告中的數(shù)據(jù)產(chǎn)生的錯(cuò)誤影響，簡(jiǎn)化了質(zhì)量檢查的程序，并輕松實(shí)現(xiàn)了批量制作、打印圖紙和報(bào)表的工作，大大提高了工作效率，強(qiáng)化了單位對(duì)工作質(zhì)量的把控和管理。
2 、房產(chǎn)測(cè)繪工作流程
測(cè)繪業(yè)務(wù)的分配是通過(guò)一個(gè)OA辦公軟件來(lái)實(shí)現(xiàn)的，通過(guò)這個(gè)網(wǎng)頁(yè)版自動(dòng)化辦公軟件，不同的工作人員權(quán)限是不同的，每個(gè)人都可以通過(guò)自己的用戶名和密碼進(jìn)行登錄，按照分配的不同權(quán)限進(jìn)行操作。一般測(cè)量技術(shù)人員接到分配的測(cè)繪任務(wù)時(shí)，登錄辦公系統(tǒng)時(shí)會(huì)自動(dòng)提示，當(dāng)然系統(tǒng)也會(huì)自動(dòng)發(fā)提示信息到相應(yīng)工作人員的手機(jī)上。打開相應(yīng)任務(wù)，可以通過(guò)任務(wù)界面的一個(gè)啟動(dòng)工作按鍵進(jìn)入到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪軟件(簡(jiǎn)稱RESS)，并可以選擇是啟動(dòng)土地界面還是房產(chǎn)界面。當(dāng)工作完成并經(jīng)過(guò)審核確認(rèn)合格后，就可以將所有的最終成果(包括土地和房產(chǎn)的相關(guān)圖紙及各種報(bào)表)打包，一鍵上傳到OA系統(tǒng)成果庫(kù)，實(shí)現(xiàn)成果的存儲(chǔ)與共享，便于管理。
3 、系統(tǒng)在房產(chǎn)測(cè)繪中的具體應(yīng)用
3.1、 系統(tǒng)應(yīng)用于測(cè)繪工作的實(shí)現(xiàn)方式
RESS系統(tǒng)以AutoCAD 2012為基礎(chǔ)平臺(tái)，在此平臺(tái)上開發(fā)并添加各種實(shí)用功能來(lái)輔助房產(chǎn)測(cè)繪人員進(jìn)行土地和房產(chǎn)的繪制工作。由于土地和房產(chǎn)屬性的不同，為了更方便的對(duì)土地和房產(chǎn)分別進(jìn)行測(cè)繪編輯，所以分別開發(fā)出了土地業(yè)務(wù)界面和房產(chǎn)業(yè)務(wù)界面，功能也不盡相同。而且兩個(gè)界面可以通過(guò)一個(gè)土地業(yè)務(wù)和房產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換按鍵進(jìn)行切換，分別進(jìn)行繪制成圖。當(dāng)自然幢定義到相應(yīng)的宗地上時(shí)，這時(shí)候土地和房產(chǎn)其實(shí)是一體的，那這時(shí)候我們可以在定義繪制完成宗地后，在宗地內(nèi)同時(shí)定義自然幢屬性信息，再通過(guò)土地和房產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換按鍵進(jìn)行工作界面轉(zhuǎn)換，這時(shí)候我們?cè)诜慨a(chǎn)業(yè)務(wù)界面對(duì)自然幢進(jìn)行的繪制和計(jì)算等業(yè)務(wù)時(shí)，同時(shí)它也具備土地屬性。當(dāng)我們進(jìn)行成果輸出時(shí)，自然幢的成果會(huì)自動(dòng)保存在相應(yīng)的宗地文件夾里的一個(gè)自然幢子文件夾。當(dāng)一塊宗地上不止一個(gè)自然幢時(shí)，那這個(gè)宗地圖文件里就可以存有若干個(gè)自然幢子文件夾。
3.2、 土地模式在測(cè)繪工作中的具體應(yīng)用
登錄OA辦公系統(tǒng)后，找到分配的工作，點(diǎn)擊進(jìn)入工作頁(yè)面，點(diǎn)擊加載本市地圖，通過(guò)搜索找到任務(wù)所在地塊，繪制宗地紅線范圍，然后在宗地范圍內(nèi)繪制自然幢線。確認(rèn)無(wú)誤后保存，點(diǎn)擊啟動(dòng)工作按鍵，進(jìn)入到土地業(yè)務(wù)界面中，紅色線是宗地紅線，紅線內(nèi)的線是自然幢線。之后就可以點(diǎn)擊相應(yīng)復(fù)合線對(duì)宗地屬性、自然幢屬性進(jìn)行編輯，宗地屬性主要包括權(quán)利人、權(quán)利類型、宗地坐落、宗地四至、土地類別、使用期限等等;自然幢屬性主要包括權(quán)利人、房屋坐落、房屋用途、層數(shù)、結(jié)構(gòu)、測(cè)繪類型等。如果只有宗地，那么定義完相關(guān)屬性，就可以點(diǎn)擊繪制宗地圖按鍵進(jìn)行繪制宗地圖，并檢查坐標(biāo)點(diǎn)和面積是否準(zhǔn)確，同時(shí)也可以輸出宗地報(bào)告。當(dāng)宗地上還有自然幢時(shí)，定義完自然幢相關(guān)屬性后，就可以點(diǎn)擊土地房產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換按鍵，再點(diǎn)擊要工作的相應(yīng)自然幢線，進(jìn)入到該自然幢的房產(chǎn)業(yè)務(wù)操作界面。
3.3、 房產(chǎn)模式在測(cè)繪工作中的具體應(yīng)用
在房產(chǎn)界面，首先繪制好各層的工作底圖，然后在面積菜單下拉欄定義相應(yīng)的工作區(qū)，比如一個(gè)簡(jiǎn)單自然幢為6層，1層工作區(qū)(店面)，2～6層工作區(qū)(住宅)，屋面層工作區(qū)(樓梯間)。定義完工作區(qū)，接下來(lái)定義各層的外墻，通過(guò)墻體按鍵進(jìn)行操作，之后就可以對(duì)工作區(qū)內(nèi)相應(yīng)的實(shí)體進(jìn)行操作了。實(shí)體按鍵分為非公用實(shí)體和公用實(shí)體兩大塊，同時(shí)將一些常用的非公用(如戶、車位、商鋪、閣樓、封閉陽(yáng)臺(tái)，未封閉陽(yáng)臺(tái)等)和公用(如樓梯、電梯、走道等)實(shí)體按鍵固定到工具欄，方便操作，不常用的實(shí)體可以通過(guò)點(diǎn)擊非公用和公用按鍵進(jìn)行查找，也可以重新定義增加新的實(shí)體。點(diǎn)擊按鍵再點(diǎn)擊工作底圖各套內(nèi)，就可以自動(dòng)生成編號(hào)、尺寸和面積了。接下來(lái)就可以進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算了，點(diǎn)擊分?jǐn)偛藛危冗M(jìn)行分?jǐn)倕^(qū)劃分，然后再對(duì)需要公攤的部分進(jìn)行樹狀分?jǐn)偅凑照l(shuí)使用，誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t，一級(jí)級(jí)分?jǐn)傁氯ィ詈簏c(diǎn)擊分?jǐn)偅涂梢宰詣?dòng)分?jǐn)偭耍绻虚g有誤，比如漏掉戶式或者有重復(fù)和重疊等情況，則會(huì)出現(xiàn)提示出錯(cuò)位置，需要進(jìn)一步檢查。無(wú)誤后就可以進(jìn)行成果(測(cè)繪報(bào)告、分戶圖等)輸出了。
不管是土地模式還是房產(chǎn)模式，以上都只是用簡(jiǎn)單的應(yīng)用過(guò)程來(lái)說(shuō)明其工作模式，實(shí)際運(yùn)用遠(yuǎn)比這些內(nèi)容要豐富，輸出的成果也更加詳實(shí)和多樣。
3.4 、案例對(duì)比分析
我們以一幢29層(包括負(fù)1層地下室)的商住樓為例來(lái)進(jìn)行分析，此商住樓負(fù)1層為地下車庫(kù)，1層為店面，2層為辦公，3～26層為普通住宅，27～28層為復(fù)式住宅。在工作底圖已做好的情況下，筆者按照傳統(tǒng)工作模式和利用RESS系統(tǒng)工作模式分別進(jìn)行計(jì)算、分?jǐn)偂z核、制圖和出報(bào)告書，并將成果打印并裝訂好。按照一個(gè)工作日8h計(jì)算，在傳統(tǒng)工作模式下，完成這幢樓的測(cè)繪生成任務(wù)大概需要20h，也就是2.5個(gè)工作日;在RESS工作模式下，完成這幢樓的測(cè)繪生成任務(wù)大概需要8h，也就是一個(gè)工作日就可以完成。工作效率足足提高了一倍還多。
4、 結(jié)束語(yǔ)
RESS系統(tǒng)以先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)和地理信息技術(shù)為依托，集土地?cái)?shù)據(jù)采集、房產(chǎn)數(shù)據(jù)分析、不動(dòng)產(chǎn)成果輸出于一體，具備快速圖形數(shù)據(jù)質(zhì)檢、預(yù)實(shí)測(cè)關(guān)聯(lián)對(duì)比、戶室分割合并變更、邏輯幢的分?jǐn)傆?jì)算、多源交互數(shù)據(jù)一鍵輸出等強(qiáng)大功能。將土地與房產(chǎn)完美融合為一體，構(gòu)建統(tǒng)一的信息采集和成果輸出平臺(tái)，為日常測(cè)繪工作提供一體化作業(yè)工具，大大提高了測(cè)繪生產(chǎn)工作效率與單位的管理水平。
參考文獻(xiàn)
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文章名稱：房產(chǎn)測(cè)繪中不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍測(cè)繪系統(tǒng)的使用探析
