摘要:本文依據1999-2019年中國的省際面板數據，在建立房地產泡沫綜合指數測度模型的基礎上，運用面板門檻回歸模型實證研究了房地產泡沫對制造業投資的影響。研究結果發現房地產泡沫總體上顯著擠出了制造業投資，而這種擠出作用還存在著一定的門檻效應，在泡沫水平較低時擠出不再顯著。此外，房地產泡沫對制造業投資的影響還存在顯著的區域差異。本文的研究發現對正確認識房地產泡沫與制造業投資的關系，尋求有效路徑助推制造業發展具有一定的參考意義。
關鍵詞:房地產泡沫;制造業;擠出效應
一、引言及文獻綜述
上個世紀末以來，伴隨著房價快速上漲及房地產行業的高利潤，許多制造業企業偏離主業將大量資金投到房地產行業。中國的平均房價由2000年的2112元/平方米上漲到2019年的9310元/平方米，足足上漲了340.81%，年均增長率高達8.12%，同期房地產開發投資額從4984.10億元增長到132194.26億元，在短短二十年間提升了近25倍，年均增長幅度高達18.83%。
房地產論文范例：淺析房地產業融資的困境與對策
在房地產行業持續火熱背景下，為了追求更高收益，社會資源快速向房地產部門聚集，大量資本的進入不僅使房地產行業出現了泡沫化，也較大程度地擠出了利潤空間較低的制造業部門的投資。房地產市場的過度繁榮也引起了政府的廣泛關注，2016年的中央經濟工作會議明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，2020年初中國銀保監會再次強調將持續遏制房地產行業的泡沫化。房地產行業對實體經濟的影響也是國內外學者們長期以來關注的熱點。從我們了解的文獻來看，現有的研究視角主要集中在以下四個方面:
第一，房地產價格對企業投融資的影響。Chaney等通過研究美國房地產價格對企業投資的影響，發現在資產擔保抵押作用下，房價變動會同方向影響擁有房產企業的總投資[1];同期曾海艦結合中國上市公司及全國房價數據進行檢驗得到上述相同的結論，并進一步得出在抵押擔保的作用下上市公司房地產價值每1元的上漲就會帶來投資近0.04元的增加[2];另外，也有研究發現房地產泡沫的存在也可能通過提高土地抵押價格而增強企業融資能力[3]。
第二，房地產投資對制造業或實體經濟的影響。李暢應用非參數逐點回歸的方法發現房地產投資能夠帶動制造業的發展，這種帶動作用呈“倒U型”，而且因地區、產業而異[4];羅知和張川川通過回歸分析進一步得出房地產投資每單位的擴張，會造成制造業投資約0.002個單位的收縮[5];陸桂賢和許承明從外源性融資的角度著手發現房地產投資本身并不存在對制造業投資的擠出，甚至在其緩慢增長的情況下還能夠促進制造業投資[6];陳志剛等在建立泡沫測算模型的基礎上，以金融發展水平為重要研究視角發現房地產泡沫顯著擠出了實體經濟投資[7-8];肖珂和黃宗遠認為房地產部門對制造業形成擠出的根本原因在于房屋屬性的轉變[9];也有研究指出房價上漲對實體經濟產生了負面的溢出效應[10]。
第三，房地產與工業企業創新之間的關系。Shi等檢驗了房地產市場對企業創新的擠出效應，發現房價變動對中國企業研發和專利都存在著不利影響[11];張杰等研究了房地產與創新之間的關系發現房地產投資嚴重抑制了研發投入等創新活動，其中對中國工業部門的創新抑制更加強烈[12];王文春和榮昭基于中國企業層面數據同樣驗證了房價增長對工業部門創新的阻礙作用[13]。
第四，房地產與非房地產投資之間的關系。WangandWen的研究認為房地產投資的膨脹在利率這一中介的作用下會擠占其他行業的投資，造成資源錯配[14];張延群研究了中國房地產與非房地產投資之間的關系，發現短期中房地產投資對其他行業的投資具有明顯帶動作用，而長期中卻表現為阻礙作用[15];程永文等[16]通過研究也明確指出住房投資明顯存在著對非住房投資的擠壓作用。
從已有文獻來看，較多的文獻研究了房地產價格或者是房地產投資對制造業或者是企業投資的作用，也有一部分文獻研究了房地產泡沫或房地產價格對實體經濟的影響，卻少有文獻將房地產泡沫與制造業聯系起來進行研究。學者們對于房地產泡沫的測度的研究已經趨于成熟，鑒于中國房地產市場多年來的持續火熱以及制造業部門投資動力的不足，我們認為有必要對房地產泡沫與制造業投資之間的關系進行研究。
與已有的文獻相比，本文主要在研究內容和研究方法兩方面有所突破，一方面本文是以房地產泡沫對制造業而不是實體經濟的影響為研究對象，另一方面本文在研究中考慮門檻效應，通過門檻回歸分析不同層次泡沫的作用效果。此外，對于房地產泡沫的測度本文采用綜合指數法而不是備受爭議的指標法，在一定程度上增強了結果的可信度。本文余下內容的設計如下:第二部分簡要分析中國房地產泡沫現狀及其影響制造業的路徑;第三部分構建基本的計量回歸模型;第四部分進行實證檢驗及回歸分析;第五部分得出結論并針對具體情況提出可行建議。
二、中國房地產泡沫及其影響制造業的作用機理
1.中國房地產泡沫現狀選取合理的方法測度房地產泡沫，是研究房地產泡沫對制造業投資作用的基礎。對于房地產泡沫的度量，國內普遍使用的是簡單易操作的指標法，但實際應用中各個指標都存在著一定的局限性，使得測量結果不能被大家所廣泛接受。劉琳等學者在綜合考慮各方面因素后提出的綜合指數法，很好地解決了不 同性質的泡沫測度指標所帶來的測度結果差異以及各指標由于性質不同、單位不同而無法相加的問題。
其主要思路是:首先分別計算各測度指標考察期(本文主要是1999-2019年)實際值的平均值，以此作為各指標的參考值;然后對各指標實行統一去量綱處理，具體操作方法是將各指標的實際值除以參考值;接著參照實際情況，基于各個指標在所建立的指標體系中的重要程度對其施加相應的權重;最后將各指標去量綱處理的結果乘以其權重加總得到綜合測度指數[17]。
2.房地產泡沫影響制造業的原因及研究假設
過去的一段時間里，隨著中國房價的持續上漲，部分地區房地產泡沫的出現可能會對制造業投資造成一定的影響，這種影響的作用機制我們可以通過以下幾個方面來解釋。
(1)投資資金擠出。一方面，制造業企業自身投資資金偏離。房地產市場泡沫的存在，使得房地產長期處于高收益狀態，這與制造業的低利潤空間形成鮮明的對比，在利益驅動下制造業廠商有很大的激勵將原本用于自身擴大再生產以及技術改進的資金投向房地產。另一方面，信貸機構資金投入的轉變。由于房地產本質上是一個資本密集型的行業，其開發所需資金規模較大，在資本逐利傾向下，銀行等金融機構也更愿意將資金投向房地產以獲取更大的收益，在貸款有限的情況下制造業將面臨融資難的局面，在此情境下制造業一部分的信貸資金將被擠出。
(2)推高生產成本。房地產泡沫的產生主要通過土地價格、用工成本兩個渠道影響制造業生產成本。土地作為房地產開發的必備要素之一，具有一定的稀缺性，隨著房價的上漲、房地產投資的增加，對土地的需求增加，而土地規模是固定不變的，導致地價被哄抬、以地價為直接成本的房價進一步被推高，在地價和房價的相互促進作用下，最終導致制造業企業工廠用地成本上升，廠房租金增加。勞動力作為制造業生產不可或缺的要素之一，其工資水平受房價的影響同樣很大。
一方面，房價的上漲導致無房一族的勞動力生活成本增加，為租房或購房要支付更多，房價的變動導致生活壓力的增加必然會逼迫企業提升工人報酬。另一方面，地區房價上漲導致生活成本增加會引發人才流失，增強勞動力向低房價地區遷移的激勵，形成高房價地區人力資本供不應求的局面，從而推高工資水平，導致制造業企業生產成本增加、利潤空間進一步被壓縮，一定程度上抑制了企業家們投資制造業的動力，對制造業行業的投資產生擠占效應。
(3)阻礙技術創新。第一，房地產部門本質上是一個資金密集行業，除了一些特殊的建筑樣式，其大部分商品房的修建所需技術都不高，而現有技術對于市場的需求能夠得到較好的滿足，因此缺乏創新的動力。第二、房地產市場的泡沫膨脹導致投機需求的增加，商品房供不應求，房企只需通過加大開發規模而不用考慮創新就能夠獲得高額收益，從而導致與房產開發關聯的制造業產業也缺乏研發動力。第三、研發投入具有資金需求量大、不確定性強的特點，在房地產市場泡沫膨脹階段，房地產行業的高額穩定收益會吸引企業資金進入房地產市場牟利，而不會在結果未知、見效較慢的技術創新中投入過多資金，由此使得企業創新不夠，使其逐漸被瞬息萬變的市場所淘汰。
(4)改變消費結構。房地產泡沫膨脹以及房價的持續高漲可能會對消費結構產生影響，使租房或準備購買住房的家庭為住房需求支出更多，由于房屋的居住需求在一定的房價范圍內是具有剛性的，在居民收入不變的情況下就會壓縮對部分非必需制造業產品的需求，導致內需不足，進一步降低了企業生產的積極性，使得制造業部門投資萎縮。
此外，房市的火熱還會使人們產生更加樂觀的預期，從而增加居民對住房的投機需求，在羊群效應的作用下社會上較大一部分剩余資金將進入房市牟利，導致消費被擠出。結合中國目前情況來看，我們有理由相信地區房地產泡沫的存在很可能通過以上途徑給制造業投資帶來負面作用。為了驗證這種影響，我們提出假設1:中國房地產泡沫對制造業投資具有顯著的擠出效應。中國地域廣闊，不同地區生產資源條件、產業結構、社會文化及經濟發展特征等因素都存在著不同程度的差異，其對制造業投資的影響也會產生不同的結果。
東部地區大多臨海，具有極大的區位優勢，是對外貿易和外商投資的主陣地，經濟發展及生產技術水平都處于全國的前列。中部地區地處內陸，勞動力充足，交通發達，到達各省份距離相當，具有一定的運輸成本優勢，隨著東部地區生產要素價格的上漲，承接了許多產業的轉移。西部地區占地面積廣闊，資源豐富，投資相對缺乏，人力成本及土地價格總體偏低，存在著巨大的開發潛力。因此，考慮到不同地區的差異性我們提出假設2:從東部到中部再到西部地區，房地產泡沫對制造業投資的擠出效應依次減弱。
四、實證檢驗結果與分析
1.面板數據的平穩性與協整檢驗面板數據的平穩性是進行回歸分析的重要前提，為了避免變量的波動對模型有效性的影響導致“偽回歸”問題的出現，在建立模型前先要保證變量平穩。為了避免檢驗結果的偶然性，本文同時使用LLC、IPS和Fisher-PP三種不同類型的面板單位根檢驗方法對模型中變量的平穩性進行檢驗。三種方法的結果可以發現沒有經過處理的原變量不能完全拒絕不平穩的原假設，而對經過差分處理后的各變量進行檢驗，則在較高的顯著性水平下均拒絕不平穩的原假設，因此可以確定模型所涉及的所有變量都滿足一階單整的條件，符合回歸所需要的平穩性要求。為了進一步確定模型中變量間是否具有長期均衡關系，本文借助Kao-ADF這一常用的檢驗方法對該面板進行協整檢驗，得到ADF的t統計量值為2.8683，p值為0.0021，可以得出變量間具備長期均衡關系的結論。
五、結論與政策建議
1.研究結論
(1)中國房地產市場總體來看自2010年起泡沫較為明顯，近年來除個別省份外，其余地區都存在著不同程度的局部泡沫。(2)中國房地產泡沫對制造業投資造成了顯著的擠出效應，而該擠出作用的存在還具有一定的門檻效應。具體表現為，當房地產市場泡沫度較大(大于門檻值114.76)時，泡沫水平的增加對制造業投資的擠出作用顯著，而當房地產市場泡沫度較低(低于114.76)時，泡沫水平的增加對制造業投資的擠出作用不再顯著。(3)通過對東、中、西部地區的研究表明，中國房地產泡沫對制造業投資的影響存在著一定的地區差異。在東部與中部地區表現為顯著的擠出效應，在西部地區兩者之間則不存在顯著的負向關系。從東部到西部地區房地產市場泡沫對制造業投資的擠出作用逐漸減弱。
2.政策建議
制造業作為國民經濟的支柱產業，在帶動就業以及維持經濟穩定等方面都做出了巨大的貢獻。但由于近年來中國面臨“中等收入陷阱”，制造業的戰略轉型升級迫在眉睫，發展先進制造業推動中國制造業結構優化升級是當前亟待完成的一大任務。研究發現，可以采取以下措施推動制造業投資，助力制造業結構升級:
(1)控制房屋投機需求，改善房市泡沫現狀。房市的泡沫膨脹吸引了來自各行各業資金的投入，引起了社會資源的配置失衡，而泡沫產生的根源在于市場過盛的投機行為。因此政府可以借助稅收調整、實行最高限價等手段降低房地產的投資收益，使那些試圖通過抬高房價而獲利的投機需求者無利可圖。此外，還應該加強實施房屋限購政策，要嚴格根據家庭人口的數量限制購房數量，對于超過購房數量限制的家庭實施罰款或增收房產稅等手段，同時在購房過程中實行差別化的信貸限制措施，對于購買的第二套及以上住房，依次增加首付比例及貸款利率，抑制房地產的投機需求。
(2)加強金融市場監管，創造制造業發展的有利環境。要更加重視信貸部門對房地產市場泡沫形成及對制造業企業投資的重要作用，房地產行業無論是在開發還是銷售階段都對外部資金有很大的依賴，通過對各項貸款進行嚴格的審核，將投資房地產部門的貸款實行較高利率以及貸款額度限制，而對于投資制造業行業的貸款則實行較低利率，以此激勵銀行等金融機構的資金流向制造業部門，從而能夠擠出部分投機資金，創造有利于制造業發展的環境。此外，還需要完善信用評價機制，建立合理有效的信貸擔保制度，形成直接為資金實力不足又處于發展中的規模較小的企業提供資金的渠道。
(3)加快房地產與制造業部門的改革，激勵工業企業創新。根據顧客的喜好生產顧客真正需要的產品，在商品房市場要增加經濟適用房以及廉租房的供給規模，保證低收入人群有房可住。在工業產品市場，廠商要時刻關注市場變化，引領顧客需求，緩解產能過剩壓力。同時，要采取有效的措施引導企業創新，對于研究并從事高新技術制造業生產的企業，視其貢獻程度給予獎勵以及適當的稅收照顧，以此作為激勵不僅可以推動行業內現有企業積極創新，還可以吸引行業外企業進入。此外，各級政府應該摒棄依靠土地財政發展經濟的策略，不要為了一味追求GDP而利用土地壟斷優勢抬高地價、刺激房市投資，把經濟增長的著力點轉移到提升工業化質量上來。
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作者：譚本艷，劉茜
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