目前國民的收入水平與房價存在著非常大的差距，過高的房價嚴重影響到了國民生活水平。居民將收入投入到住房問題上，對于其他方面的消費就很少，這種不平衡的消費結構阻礙了經濟的正常發展。下面文章作者通過閱讀大量房價問題資料，關注最新房價新聞，從政府的行為以及政策走向、炒房熱盛行和銀行對房地產信貸力度這幾個方面分析了現階段我國房價過高問題形成的原因，基于自身所學知識和對相關資料的分析和研究，歸納整理應對房價過高問題的對策和建議，希望對我國房價改革起到借鑒作用，從而擴大國內消費需求，促進我國國民經濟的健康發展。
關鍵詞：房地產市場,居民收入,房價過高
1 引言
近些年來，我國房地產市場發展非常快，諸多城市商品房面積大量增長，其單位價格也不斷增長，特別是生活水平非常高的一、二線城市。2015年，北京市部分商品房簽約均價最高達到了96115元每平米，上海市部分商品房簽約均價最高達到了91055元每平米。而與香港臨近的深圳，其房價增長幅度也是驚人，去年的平均增長幅度超過了40%,新建住宅的平均售價為42591元每平米。這些數字無不表現著當前我國商品房的平均銷售價格已經遠遠超過了居民的收入水平，使得越來越多的居民難以擁有屬于自己的產權商品房。
同時，國內房價過高帶來的問題是房地產的泡沫經濟，大部分城市的房地產建筑增長過快，價格水平也增長過快，居民卻由于經濟能力不足而很少去購買商品房，使得大量的新建的商品房被空置，這一現象主要是在三、四線城市比較多。而這些現狀對于現階段我國把房地產市場視為我國國民經濟增長的關鍵推動力來說，無疑是一大阻礙力量。如何解決這房價過高帶來的諸多問題，在解決居民住房問題的同時保證房地產市場的正常運行，對于促進我國我國國民經濟的健康和長遠發展有著非常重要的現實意義。
當前，我國國內很多學者都針對房地產市場發展現狀，對房價問題做了一定的研究，同時得出了非常豐富的研究成果，這說明房價問題一直是我國學者非常重視的一個關注點。此外，關于房價這一熱點，政府也下達了諸多的政策文件旨在對房地產市場進行改革，在最近的十八大中也提出了關于房價問題的提議，在最新的“十三五”規劃中的全面建設小康社會的目標中也對于住房問題做了規定，這些都表現著政府也密切關注著房價問題，積極尋找解決居民住房問題的對策。
2 導致我國高房價的主要原因分析
2.1 政府行為
從政府行為這一角度來說，現階段政府的三大行為導致了我國房價過高問題的形成。首先，政府對于房地產行業的征稅行為在很大程度上導致了我國房價過高的現狀。當前，國家對于房地產行業也實行了營改增試點，但房地產企業完成一筆商品房的交易仍然需要涉及到增值稅、企業所得稅、印花稅，而個人在購買商品房時也需要繳納契稅、維修基金以及物業管理費。此外，在辦理產權證時，無論是房地產企業還是個人承擔，其所需負擔的費用綜合起來也非常多。在營改增前，房地產行業營業稅率只需計征5%，但是營改增后對其統一計征11%，這一稅率的大幅度變化表現了房地產企業所需繳納的稅額越來越多。雖然在營改增政策中，規定對于個人的住房不滿兩年時間再轉讓給他人的所征收的增值稅率為5%，購房時間為兩年以上的則免收增值稅，這些規定都是針對個人轉讓房屋的規定，對于所有的房地產企業來說無實際作用。
其次則是國家對于房地產行業發展和市場的規范管理不到位，相關的法律不夠完善，讓一些人鉆了空子來謀取暴利，加快了房價的上漲速度。雖然當前我國部分城市都實行了“限購”政策，但是還是存在一些人利用自身與房地產交易相關部門以及房地產開發商的關系，通過各種方法和渠道來購取多套房屋以實現炒房的活動，進而來滿足自身的經濟利益。而國家當前對于這種行為的規范和管理，以及對實行房屋倒買倒賣、賺取差價的活動并沒有明確的法律規定，導致了房地產市場投機行為肆行，房價過高問題也越來越突出。
2.2 政府的政策走向
我國政府的政策走向也在一定程度上導致了房地產過高的問題。首先，我國當前的住房制度還不夠合理，其過分關注市場化的發展而忽視了居民的實際收入和消費水平。大多數的中低層收入居民很難負擔得起高房價，其住房條件和現狀還是難以得到改善。因此，我國當前的這種只能滿足高收入階層需求的住房制度亟需得到改革和完善。其次，我國的土地供給制度也需要進行調整。通過對土地的壟斷供給，地方政府將土地相關方面的收入作為了財政收入的主要來源。而為了響應中央政府對于促進國民經濟增長和國內經濟增長總值相關方面的政策，許多地方政府都開始通過加大對土地使用費、土地買賣相關稅費的征收來提高自己的財政收入，導致土地價格不斷上漲，進而影響到房地產商的利益。房地產企業為了不減少自身的經濟利益而提高了房價，使得房價也不斷上漲。
再者就是政府的宏觀和微觀的調控手段不夠明確，調節的力度不到位，很難使房價保持在一個合理的水平。雖然政府為了穩定房價，解決居民的住房問題，針對房地產行業也制定了一系列的調控措施，但由于房地產行業一直是我國國民經濟的一大支柱產業，政府所制定的調控措施的執行力度以及調控力度還是不到位，所取得的調控結果也不盡人意，房價過高以及增長過快的現狀和趨勢還是難以得到緩解。此外，政府所制定的住房保障制度也存在一定的不足，這也使得房價很難穩定。當前我國政府對于居民的住房保障制度的實行存在著諸多困難，一方面是由于住房保障所牽扯的是居民的住房問題，這對于當地的房地產行業來說是一大打擊，對房地產企業的利益存在一定的影響，進而影響了當地政府的財政收入，因此當地政府對于住房保障制度的實際執行的動力比較缺乏。另一方面，由于住房保障制度自身所涉及的程序較為復雜，同時還需要多個部分的協調合作，對對于該制度的實施來說也是一大難題。
2.3 投機炒作盛行
炒房也是一種投資行為，是伴隨著我國房地產經濟發展和繁榮而興起的一項投機活動。改革開放初期，我國的房地產行業開始興起，諸多開發商瞄準房地產市場進行大量的投資，使得我國房地產一度呈現出繁榮的狀態。隨著房地產行業的發展，人們發現除了在金融市場上可以進行投機行為，還可以在房地產行業進行投機炒作。一些人眼看樓市不斷攀升的走勢，開始大量購入房源，然后等房價不斷增長到一定的水平后就轉手，從中賺取差價，謀取豐厚的利潤，這就是所謂的炒房行為。這種較為特殊的投資行為也是我國社會主義市場經濟發展到一定階段的產物，因此難以直接用任何好與不好的界定詞來評價這種行為。
近些年，由于政府對于房地產相關政策的影響，以及其他相關方面的影響，很多人開始囤積房源，大量購置商品房，炒房行為盛行。即使當前地方政府對當地的房地產市場實行了限購等相關政策，但是還是難以緩解這一趨勢，尤其是一、二線城市極為突出。根據供需市場原則，買方需求旺盛，買方供給相應的存在不足，使得房地產價格開始不斷上漲，導致我國房價過高的問題。而出現這種炒房熱的原因存在于多個方面，其主要原因還是起源于房地產投機的暴利性，大量投資者看到的是房地產發展的好的勢頭，由于金融市場的安全性不能得到有效地保障且投資渠道較窄，于是將所持有的閑置資金投入到了風險性較小的房地產市場。
2.4 銀行信貸力度方面的原因
銀行的信貸力度方面也是我國房價過高的一大原因。前面所說到的房地產投機炒作行為以及房地產的開發等都需要大量的資金，而這些資金的主要來源就是銀行或者其他金融機構。當前，房地產行業一直保持著增長的發展趨勢，且收益巨大，面對如此豐厚的利潤，銀行和其他金融機構對于房地產開發和買賣交易等行為都保持著支持的態度，由此便加大了對房地產投資的信貸支持力度。此外，當前我國繼續實施較為寬松的貨幣政策，加上房地產行業也是我國國民經濟增長的關鍵支柱產業，銀行對于房地產的信貸支持力度也會進一步加大，這樣使得房地產的開發以及房地產的交易買賣行為越來越多，特別是促進了炒房行為的增長。因此，銀行信貸力度的增大一方面促進了房地產的開發，增加了商品房的總面積，使得房源大量增多，為炒房者提供了大量房源，另一方面就是給房地產投資者提供了資金來源，使得他們有充足的資金進行房地產的投機炒作，最后導致了我國房價的過高問題，使得居民住房問題非常棘手。
3 解決我國高房價問題的對策
3.1 嚴厲打擊炒房現象
針對當前炒房熱的現象，政府應當嚴厲打擊打壓投機炒作行為。首先，政府對于空置房屋可以適當地征收一定的稅費。許多房地產投機者購置了大量房屋，囤積了許多房源，使得空置的房屋比較多，嚴重浪費了住房資源，但如果對空置房屋進行適當地征稅，則會使得炒房者的投機成本增加，鑒于國家對炒房行為的限制，炒房者也會在一定程度上減少對房地產的投資行為。其次，政府也可制定一些政策來對銀行和其他金融機構關于房地產信貸力度進行限定。由于炒房者和房地產開發商的主要資金來源都是銀行和金融機構的貸款，如果對這些金融機構的信貸力度進行適當地限定，就能對房地產市場過熱的現狀起到一定的緩解作用。換句話來說，政府可以從資金來源以及購房成本等其他相關方面進行適當的限制，從而在一定程度上緩解我國房價過高的現狀。
再者，政府還可以針對這種較為特殊的投資行為，合理引導炒房客的投資方向。當前，許多投資者看到炒房的暴利，開始大量囤積房源，使得房源緊張后便開始趁機漲價。大量資金從金融市場流入到房地產市場，不僅對金融行業的發展產生了一定的影響，還使得房地產行業的發展出現畸形的狀態。政府通過合理地引導投資方向，對金融市場進行改革，保障金融投資的安全性和風險性，實現各行業的平衡和穩定發展。此外，還可以鼓勵投資者將閑置資金投入實業中去，實行多樣化的投資手段，減少投資者對房地產行業的投入，減輕炒房熱現象，緩解我國房價過高的問題。
3.2 對剛需群體提供經濟支持
由于房地產市場上購房的主要人員是中高收入階層群體，而大部分的低收入階層的住房問題尚未解決，如何在保證房地產市場正常發展的同時保障居民的住房問題和生活水平的提高，政府可以從經濟上給予這些剛需群體購房的支持，這主要可以從多個方面來著手。首先，政府應當從降低借貸利率和首付款這兩個方面來提高剛需群體的購買能力。一方面，國家可以出臺一系列政策適當地降低首次購房群體的購房的借貸利率;另一方面，國家也可以適當地減少首次購房的群體的首付款。這對于低收入群體和剛剛工作的人們來說無疑是有著非常大的好處，通過對首付款和購房借貸利率的調整，使得大多數人的收入能夠在保障自身的住房需求的同時，滿足提高自身的生活水平的需求。
其次，政府對首次購房的剛需群體給予適當地經濟補貼。許多剛需群體在考慮購房問題時，仍然會顧慮到自身的還貸能力和收入能力，其中有部分人考慮到自身雖然滿足了首付款但在后續的還貸過程中仍然需要承擔很大的還貸壓力。如何解決這個還貸壓力的問題，不僅需要政府降低借貸率，還需要政府對這些首次購房者給予適當地經濟補貼，讓他們住好生活好。再者，實行差別的物業稅管理，減少剛需群體的后期支出。對擁有多套房源的高收入者實行較高的物業稅，而對低收入群體實行較低的物業稅，這樣既能在一定程度上抑制炒房熱，也能保障房源，解決剛需群體的住房問題和緩解我國房價過高的問題。所以說，國家對剛需群體的經濟支持能夠刺激了低收入群體的購房需求，在一定程度上緩解我國高房價的問題，促進我國全面小康社會目標的實現。
3.3 加大住房公積金的覆蓋率
當前我國許多學校、國企、事業單位對于在職職工都給予了住房優惠，而其他企業對員工和員工自身都繳納了一定的住房公積金，這些都對居民的住房保障起到了一定的作用。然而，由于住房公積金繳納數額較多，許多企業為減少勞務支出和企業經營成本，并不提供給員工繳納住房公積金的福利，加上當前大多數人對于住房公積金重要性和作用的不了解，這種現象大量存在。此外，我國由于我國各個城市的經濟發展水平的不同，其社會保障執行的力度也不同，許多省會城市的住房公積金的覆蓋率明顯多于其他城市，如武漢和長沙的住房公積金覆蓋率都達到了百分之八十，而湖北天門和湖南岳陽明顯不到省會城市的一半。雖然這些地級市和縣級市都在近幾年加大了住房公積金覆蓋率的政策調整，但由于任重道遠，基礎較低，實現目標仍需很長一段時間。如何加大住房公積金的覆蓋率，政府需要從多個方面來著手。
首先要建立一個較為合理的住房公積金管理體制。一方面，政府應當加強制定有關住房公積金保障制度的條例和支持政策，保證住房公積金覆蓋的平衡。另一方面，針對當前許多弱勢群體、低收入群體未被納入住房公積金福利范圍，政府可以完善相關的法律制度，加強法律強制，從法律上來擴大住房公積金的福利范圍和覆蓋范圍。由此以來，每一個居民都能享受得到住房公積金的福利待遇，進而加大了住房公積金的覆蓋范圍。
其次，建立一個住房公積金的信息共享平臺。針對當前許多企業故意漏繳或欠繳公積金的現象，在社保管理部門與工商、稅務等有關部門之間建立一個較為合理有效地信息共享平臺，通過互聯網信息技術和信息共享平臺，實現住房公積金繳存的信息化管理，在各個部門之間實現高速的信息傳遞，這樣使得住房公積金管理更為便捷、有效，同時也加強了對企業的住房公積金繳存的監督。再者，加大住房公積金作用和福利的宣傳。針對當前大多數人并不了解住房公積金福利和作用的狀況，政府應該從網絡、公告欄上進行宣傳，或者是直接下達相關宣傳文書，普及住房公積金知識，使得職工及時發現自己的權利是否被侵犯，為職工維權提供一個暢通的渠道。
3.4 增加保障房的建設
現階段我國保障住房建設存在數量過少、面積過小、基礎設施配套差、地理位置太偏、建設質量較低等諸多問題，這樣使得大多數的居民還是會選擇購買其他商品房，國家的保障性住房政策實施的效果不盡人意，達不到預期的效果且會在一定程度上影響房價的上漲。基于此，政府可以從加強對保障性住房建設這方面著手。
首先，適當增加經濟適用房的建設數量和面積，完善保障性住房周圍的基礎設施建設。政府可以加大對經濟適用房開發商的經濟補貼，支持開發商大力開發經濟適用房，在保證開發商經濟利潤的同時保障經濟適用房的數量。
其次，適當增加廉租房的數量。廉租房作為政府補貼城市享受最低生活保障標準群體的住房政策，對于緩解住房壓力和房價問題有著重要作用。因此，政府應當大力推進城市廉租房的建設，保障城市各個階層的居民都能解決住房問題，推進我國的社會保障制度的全面實施，進而能推動我國的城鎮化的建設，為我國的“十三五”規劃的實現做貢獻。
再者，在增加保障房建設的同時也要注重保障房的質量問題。保障房的建設項目由于所建成的經濟適用房和廉租房的銷售價格低于市場平均價格，一般給房地產開發商帶來的經濟效益是比較少的，開發商可能會在工程建設期間偷工減料，如何保障這些經濟適用房和廉租房的房屋質量除了政府給予經濟補貼之外，還要給予政策補貼和法律強制。政府應當對參加保障房建設的房地產企業給予政策優惠，簡化工程項目中較為繁瑣且所耗時間較長的程序，對經濟適用房和廉租房建設的房地產開發商申請程序開通綠色通道。同時還要加強對房地產企業的審核，政府要選擇經營狀態和信譽良好開發企業。
在保障房的建設中也要加強監督，對不合法的保障房建設依法取締，努力實現高質量且滿足居民生活需求的保障房建設。最后，政府也要保證保障房周圍的基礎設施建設滿足人們的生活水平的需求，這樣才能使得人們傾向于購買符合他們購買能力和收入水平的經濟適用房，減少對那些商品房的需求，在一定程度上遏制一些未謀取暴利的開發商坐地起價和炒房熱，進而緩解房價過高的問題。
結論
當前我國房地產行業的畸形發展，尤其是房價過高的問題對于居民的生活水平的提高以及我國城鎮化建設產生了非常不利的影響。高房價這一熱點話題也時不時出現在我國各大會議上。房地產行業的發展現狀嚴重影響到了我國人民的切身利益以及我國經濟社會的和諧發展，我國政府應當針對房價過高問題采取相應的對策措施。基于此，筆者結合對當前我國房價過高現狀的了解，從政府行為、政府的政策走向、投機炒作盛行、銀行信貸力度方面的原因這四個方面深刻剖析了導致我國高房價的主要原因，并就如何解決這一問題提出了相關的對策建議。
在保證房地產市場又好又快的發展的同時緩解當前我國居民的住房壓力，一方面需要政府嚴厲打擊炒房現象，另一方面也需要政府加強其服務職能，對剛需群體提供經濟支持、加大住房公積金的覆蓋率、增加保障房的建設等。由于本文選題比較廣泛，主要是通過文字來論證觀點，加上筆者自身對于該選題的認識和研究不足，使得本文的研究結論存在局限，這需要在今后做進一步的研究指出。
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這篇房地產論文投稿發表了房地產經濟宏觀調控問題與對策，去年以來的房地產價格非理性的上漲嚴重影響了居民的生活質量，而且對宏觀經濟市場調控產生了負面影響，論文探討了房地產經濟宏觀調控的必要性，分析了經濟法視角下房地產經濟宏觀調控中的問題，在此基礎上提出房地產經濟宏觀調控對策。
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