摘要：2017年來(lái)，中國(guó)人民銀行以及銀監(jiān)會(huì)均加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的違法違規(guī)行為從嚴(yán)治理，并且對(duì)于信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)作出了嚴(yán)令禁止，有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。在這樣的背景下，本文將從金融監(jiān)管趨嚴(yán)的角度出發(fā)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀、融資模式等進(jìn)行深入的探討分析，以希望為商業(yè)地產(chǎn)拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定有序發(fā)展提供參考建議。
關(guān)鍵詞：金融監(jiān)管,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè),融資模式
1金融監(jiān)管趨嚴(yán)下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀分析
1.1行業(yè)集中度得到了不斷的提升
隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度的不斷增強(qiáng)，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)頭商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始依靠自身強(qiáng)大的能力，不斷調(diào)整自身企業(yè)的戰(zhàn)略布局，以提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而提高自身在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的占有率。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，排名前10名的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額占所有商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售總額的比例高達(dá)24.1%，這也充分表明了房地產(chǎn)行業(yè)高集中度;前100名商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的集中度高達(dá)55.55%，超過(guò)一半以上。
現(xiàn)階段，隨著房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入整頓和調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，排名靠前的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論是從融資、風(fēng)險(xiǎn)管理、品牌效應(yīng)等方面均具有非常鮮明的優(yōu)勢(shì)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年，房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)數(shù)量高達(dá)了314起，增幅高達(dá)35.5%，并購(gòu)金額高達(dá)3384億元人民幣。由于國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控日益趨于嚴(yán)格，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式以及融資規(guī)模均造成了非常嚴(yán)重的影響，融資成本開(kāi)始不斷上升。因此，大部分中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均面臨著非常嚴(yán)峻的資金壓力，在某種程度上增加了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。這也充分表明商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)新一輪并購(gòu)浪潮將會(huì)到來(lái)。
1.2商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入償債高峰期，面臨巨大的債務(wù)兌付壓力
2015—2016年期間，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始集中杠桿擴(kuò)張。現(xiàn)階段，大部分的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均進(jìn)入了償債高峰期。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)前，我國(guó)將近有108家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模高達(dá)1.36萬(wàn)億元人民幣，較2014年增幅高達(dá)2倍以上。
同時(shí)，2014年至今，新增加的債務(wù)總額為8500億元人民幣。因此，對(duì)于大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，均面臨著非常大的債務(wù)兌付壓力。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，其大部分運(yùn)營(yíng)資金來(lái)源于銀行貸款和銷(xiāo)售利潤(rùn)，當(dāng)前隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的不斷加強(qiáng)，銷(xiāo)售額呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，銀行信貸趨緊，這也無(wú)疑增加了部分中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，部分企業(yè)面臨著巨大的債務(wù)兌現(xiàn)壓力。
1.3商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)到位資金短缺，資金鏈呈現(xiàn)出緊張的趨勢(shì)
現(xiàn)階段，隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控調(diào)整的不斷加強(qiáng)，同時(shí)，限購(gòu)、限價(jià)等政策措施的不斷執(zhí)行，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售以及按揭貸款發(fā)放也帶來(lái)了非常顯著的影響。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)到位資金僅僅增長(zhǎng)8.2%，較去年同期下降了7個(gè)百分點(diǎn);同時(shí)，按揭貸款發(fā)放下降了2%，較去年同期下降48個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)銷(xiāo)售資金回籠速度開(kāi)始明顯緩慢。同時(shí)，2018年，到位資金為近幾年來(lái)最低水平。因此，商業(yè)地產(chǎn)到位資金日益趨于緊張，面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
1.4融資渠道和規(guī)模開(kāi)始縮緊，利率上升明顯
現(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在一系列宏觀政策的調(diào)控下，對(duì)于其融資渠道和規(guī)模帶來(lái)了嚴(yán)重的影響。目前，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道是銀行的信貸資金，其他融資渠道開(kāi)始呈現(xiàn)出收縮的趨勢(shì)。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年底，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的貸款余額為32.25萬(wàn)億元人民幣，較去年同期增長(zhǎng)20.9%，增速較去年同期下降了將近6.1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，個(gè)人住房貸款余額為8.32萬(wàn)億元，較去年同期增長(zhǎng)17.1%，增長(zhǎng)速度也呈現(xiàn)出非常明顯的下降狀態(tài)。同時(shí)，根據(jù)彭博所統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在境外所發(fā)行的債券規(guī)模較去年同期下降了將近30%。
1.5租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢(shì)
在當(dāng)前的政策環(huán)境下，國(guó)家出臺(tái)了一系列有關(guān)于住房租賃的政策措施，這對(duì)于租賃市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)了積極地推動(dòng)作用。因此，我國(guó)大型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始積極調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)策略，開(kāi)始將重心放在發(fā)展租賃市場(chǎng)上，例如，布局長(zhǎng)期租賃公寓就是其中一種重要方式。
同時(shí)，我國(guó)的部分商業(yè)銀行也積極加入租賃市場(chǎng)的行列中，并且具有更強(qiáng)的措施和力度，如建設(shè)銀行已經(jīng)與我國(guó)將近300個(gè)城市開(kāi)始達(dá)成了合作協(xié)議，并且在武漢上線了住房租賃監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)，希望能夠加大對(duì)租賃市場(chǎng)的監(jiān)管力度。中國(guó)銀行也開(kāi)始積極進(jìn)軍租賃市場(chǎng)，如中行已經(jīng)與多家商業(yè)地產(chǎn)公司簽署了有關(guān)于租賃市場(chǎng)金融服務(wù)的協(xié)議，用于租賃市場(chǎng)的融資規(guī)模高達(dá)2000億元人民幣。其他商業(yè)銀行也開(kāi)始紛紛加入租賃行業(yè)中，以希望充分發(fā)揮金融政策來(lái)提高租賃市場(chǎng)的建設(shè)力度。
2金融監(jiān)管趨嚴(yán)背景下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資困境分析
2.1傳統(tǒng)體制的約束
現(xiàn)階段，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，為了更好適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需要，經(jīng)濟(jì)體制也處于不斷的發(fā)展過(guò)程中。但是，隨著金融監(jiān)管日益趨于嚴(yán)格，為了加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度，國(guó)家對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資渠道進(jìn)行了享用的限制。由于受到主客觀等多方面因素的限制，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)健康的、可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)了非常嚴(yán)重的影響。
2.2外界融資環(huán)境的原因
我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展不夠健全。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但是，由于所制定的法律法規(guī)等較為落后，無(wú)法有效解決商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中面臨的問(wèn)題。因此，國(guó)家為了有效避免泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生，為避免房地產(chǎn)行業(yè)的無(wú)序混亂發(fā)展，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列的管控措施，加大了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管控，如不斷調(diào)整銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的貸款政策、提高信貸利率等均是相應(yīng)的宏觀調(diào)控手段，導(dǎo)致大部分的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不同程度的陷入了融資困境中，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展構(gòu)成了嚴(yán)重的威脅。增加了獲取土地的費(fèi)用。
土地作為重要的自然資源，一直以來(lái)是國(guó)家重點(diǎn)控制的對(duì)象。土地作為商品加入到市場(chǎng)中，增加土地費(fèi)用，這明顯的增加了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)希望通過(guò)土地增值來(lái)獲取超額利潤(rùn)也呈現(xiàn)出明顯下降的趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。
2.3國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)日益趨于激烈化
現(xiàn)階段，海外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始不斷涌入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。與國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)相比較而言，海外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)具有更為豐富的管理經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力，這無(wú)疑增加了國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。因此，為了有效解決商業(yè)地產(chǎn)的融資困難，提高資金利用率，這是亟需解決的重要問(wèn)題。
2.4自身管理以及資金積累中存在的問(wèn)題
在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景下，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。隨著海外資本以及民間資本不斷涌入國(guó)內(nèi)，使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出激烈的競(jìng)爭(zhēng)。但是，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展卻呈現(xiàn)出參差不齊的狀態(tài)，因此對(duì)于自身的融資規(guī)模和融資方式等無(wú)法進(jìn)行有效的、全面的評(píng)估，無(wú)法根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)的、準(zhǔn)確的作出相應(yīng)的調(diào)整。
3金融監(jiān)管趨嚴(yán)下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資模式分析
在金融監(jiān)管趨嚴(yán)背景下，根據(jù)資金來(lái)源不同，可以將我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資模式劃分為內(nèi)部融資和外部融資兩種方式。以下將對(duì)這兩種融資模式進(jìn)行詳細(xì)的分析。
3.1內(nèi)部融資
內(nèi)部融資是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最為直接的融資模式，內(nèi)部融資又可以分為留存利潤(rùn)融資和盤(pán)活資產(chǎn)融資兩種方式。其中，留存利潤(rùn)融資是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將企業(yè)未分配的利潤(rùn)作為項(xiàng)目籌集資金，其最大的特點(diǎn)在于融資成本較低。盤(pán)活資產(chǎn)融資是指企業(yè)將自身所擁有的固定資產(chǎn)、商業(yè)信用等進(jìn)行租賃或者其他方式進(jìn)行處理，所獲得資金用于項(xiàng)目投資。
3.2外部融資
外部融資模式主要包括債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種方式。債權(quán)融資中最為典型的方式是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行信貸達(dá)到融資的目的，主要包括開(kāi)發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款以及銀團(tuán)貸款等方式。銀行信貸是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要的融資模式。現(xiàn)階段，隨著金融創(chuàng)新力度的不斷加大，各種新型的融資模式開(kāi)始不斷涌現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)，受到國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控以及銀行監(jiān)管力度加大，信貸規(guī)模開(kāi)始受到了非常明顯的控制。
新型的債權(quán)融資，在前期階段，主要以各種類(lèi)型結(jié)構(gòu)化的金融產(chǎn)品為主，主要是信托、基金等金融機(jī)構(gòu)向商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)融資。但是，隨著金融監(jiān)管日益嚴(yán)格，這種涉及到多種嵌套的融資模式已經(jīng)受到了限制。股權(quán)融資是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)選擇的另一種融資模式，以房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)合作為主，主要有合作建房、土地入股合作開(kāi)發(fā)以及聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)等方式。對(duì)于具有資金困難的商業(yè)地產(chǎn)而言，這種方式的股權(quán)合作性質(zhì)的融資模式所需融資成本較小。同時(shí)，通過(guò)IPO或者借殼方式實(shí)現(xiàn)融資也是股權(quán)融資的主要方式之一，但是其對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的要求較高且所需周期較長(zhǎng)。
4商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新策略
4.1強(qiáng)化政府部門(mén)監(jiān)管職能
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，政府部門(mén)至關(guān)重要。因此，必須要采取有效的方式強(qiáng)化政府部門(mén)的監(jiān)管職能。第一，保持宏觀政策的穩(wěn)健中心，即構(gòu)建松緊適度的宏觀環(huán)境。第二，提高房地產(chǎn)行業(yè)的公平性和公正性。放開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入范圍，合理分析房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的作用，有效避免經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的過(guò)度依賴。第三，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融制度，加大房地產(chǎn)金融監(jiān)管制度，構(gòu)建多元化的融資平臺(tái)，建立健全資本市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定有序發(fā)展。
4.2實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)融”結(jié)合的創(chuàng)新模式方式
將地產(chǎn)、金融以及互聯(lián)網(wǎng)三者有機(jī)統(tǒng)一起來(lái)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資創(chuàng)新模式。例如，近年來(lái)，萬(wàn)科入股微商銀行、中國(guó)人壽入股遠(yuǎn)洋和地產(chǎn)等，可以通過(guò)設(shè)立、相互參股的方式，實(shí)現(xiàn)實(shí)業(yè)資本和金融資本兩者有效整合，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。
5結(jié)語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成內(nèi)容。在金融監(jiān)管趨嚴(yán)的背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須要擴(kuò)寬融資渠道，抓住機(jī)遇，大力發(fā)展境內(nèi)資本市場(chǎng)，深化金融機(jī)構(gòu)合作，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)健康的、有序的發(fā)展。
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